Vše o splácení hypotéky: Předčasné splacení, nebo problém se splácením

Předčasné splacení hypotéky

Hypotéky značně ovlivnil zákon č. 257/2016 Sb. o spotřebitelském úvěru, který vstoupil v platnost v roce 2016. Pro lepší přehlednost si tedy rozdělíme hypoteční úvěry na ty uzavřené do roku 2016 a poté.

Hypotéky do prosince 2016

Starších hypotečních smluv (před rokem 2016) se netýká možnost bezplatného splacení části úvěru k výročí smlouvy. Banka může předčasné splacení hypotéky zcela odmítnout, případně vám vyměřit vysoké poplatky.

Samozřejmě existují i výjimky. Pokud se ocitneš v těžké životní situaci, která má za následek to, že musíš nemovitost prodat a hypotéku předčasně splatit, banka od tebe nesmí požadovat žádné poplatky.

Hypotéky od prosince 2016

Výše zmíněný zákon se vztahuje na hypoteční smlouvy, které byly sjednané od prosince roku 2016 a platí i pro starší smlouvy, u kterých klient využil refinancování hypotéky po roce 2016.

U těchto smluv můžete:

• Jednou ročně (k výročí smlouvy) splatit až 25 % z celkové výše úvěru. Banka vám za to nesmí vyúčtovat žádné bankovní poplatky.
• Každý rok splatit více než 25 % hypotéky. V takovém případě po vás ale může banka požadovat tzv. účelně vynaložené náklady. Česká národní banka (ČNB) v roce 2019 jasně stanovila, co lze do těchto nákladů zahrnout. Stanovisko v plném znění najdete na webových stránkách ČNB.

Máš peníze navíc, ale na předčasné splacení příliš nepospícháš? Každý rok můžeš z hypotéky bezplatně splatit 25 %. Během 4 let tak máš vše vyřešeno. A navíc se vyhneš zbytečným bankovním poplatkům!

Zvažujete předčasné splacení hypotéky? Vždy nejprve kontaktujte banku a požádejte o vyčíslení hypotéky k datu, ke kterému ji chcete splatit. Následně se sami rozhodnete, zda se vám to vyplatí, nebo ne.

Ideální dobou pro splacení hypotéky je konec fixace úrokové sazby. V tomto okamžiku lze hypotéku umořit zcela bez bankovních poplatků. Tato možnost se týká hypotečních úvěrů po roce 2016 i těch starších.

Zajímá tě, jak postupovat, když chceš hypotéku předčasně splatit? Odpověď najdeš v novém videu z Frenkeeho hypoteční akademie.

Problém se splácením hypotéky

Základní pravidlo v momentě, kdy máte problém se splácením hypotéky, zní: Postavte se této situaci čelem, a to co nejdříve. V případě, že nezaplatíte včas, může vám banka vyúčtovat úrok z prodlení.

Komunikujte s bankou

Pokud víte, že nemůžete ve stanoveném termínu odeslat další splátku, kontaktujte bankovního poradce a začněte s ním situaci ihned řešit. S bankou se můžete dohodnout na:

• odložení splátek
• snížení měsíčních splátek

Ale pozor! Odklad splátek i snížení měsíčních splátek se objeví v úvěrovém registru. V budoucnu tak můžeš mít problém získat další půjčku.

Kromě výše zmíněných možností můžete využít také prodloužení doby splácení hypotéky. Nesmíte ale přesáhnout maximální dobu splatnosti, kterou banka nabízí. Zpravidla je to 30 let.

Zvažte pronájem nemovitosti

Nepříjemnou životní situaci můžete řešit také pronájmem nemovitosti a dočasně se přestěhovat jinam. Případně si můžete najít spolubydlící.

Souhlas s pronájmem

Nevíte, zda jste v rámci hypoteční smlouvy podepsali i souhlas s pronájmem? Smlouvu si raději ještě jednou důkladně prostudujte. Pokud jste tuto podmínku podepsali, musí případný pronájem nemovitosti banka vždy odsouhlasit.

V případě, že nemovitost pronajmete bez vědomí banky, je nutné počítat s peněžní sankcí.

Přistupte k prodeji nemovitosti

Řešením je také prodej nemovitosti. V takovém případě musíte od banky získat souhlas se splacením úvěru a zažádat o vyčíslení hypotéky.

Ale pozor! Při splacení úvěru mimo výročí fixace se nevyhneš bankovním poplatkům.

Uzavřete pojištění schopnosti splácet hypotéku

Při podpisu hypoteční smlouvy vám banka nabídne pojištění schopnosti splácet hypotéku. Toto doplňkové pojištění vám pomůže v případě, kdy ze závažných důvodů nemůžete hypotéku splácet.

Vztahuje se pro situaci, kdy:

• jeden z partnerů zemře
• potýká se s trvalou invaliditouo
• z objektivních důvodů není schopen dlouhodobě pracovat 

Pojišťovna za vás uhradí zbývající část hypotečního úvěru.

Podívej se na video z hypoteční akademie, kde s hypoteční odbornicí Veronikou řešíme, jak postupovat, když máš problém se splácením hypotéky. Všechny díly najdeš ve Frenkeeho hypoteční akademii.

Často se ptáte

• Jak si mám stanovit výši měsíčních splátek u hypotéky?
  Zobrazit odpověď

  Každý měsíc vám po odečtení všech pravidelných splátek – tedy nejen hypotéky – musí zůstat minimálně 55 % čistého příjmu. Obecně se ale doporučuje splátky nastavit tak, aby nepřesahovaly 30 % měsíčního příjmu. Můžete si taky vyzkoušet 2 až 3 měsíce nanečisto odkládat sumu, kterou plánujete za hypotéku dávat. Tak nejlépe uvidíte, jak to změní vaši finanční situaci.

  
• Můžu si dodatečně prodloužit dobu splatnosti hypotéky?
  Zobrazit odpověď

  U většiny bank je možné prodloužit splatnost hypotéky. Tyto žádosti se řeší vždy individuálně. Pravidlem ale zůstává, že doba splatnosti nesmí přesáhnout celkových 30 let.

  
• Jak vysoké mohou být tzv. účelně vynaložené náklady?
  Zobrazit odpověď

  Účelně vynaložené náklady se se zpravidla pohybují v řádech několika stovek korun. U hypotečních úvěrů sjednaných před rokem 2016 se často vyšplhají až k desetitisícům nebo dokonce statisícům korun. Vždy záleží na konkrétní bance.

  
• O kolik lze snížit měsíční splátku v případě, že mám problém se splácením hypotéky?
  Zobrazit odpověď

  Banky žádost řeší vždy individuálně.

  

Lucie Malá, 32 let, čerpání hypotéky po jednom setkání

S Lucií si dal Frenkee jednu jedinou schůzku a pak už proběhlo čerpání hypotéky. Přitom se tak bála, že jednáním stráví spoustu času a možná jí mezitím unikne mezi prsty vysněný byt.