Koronakrize a uvolnění podmínek hypoték od ČNB: Získáte snáze hypotéku?

Aktualizováno v dubnu 2022

Zrušení 90% LTV: Co to v praxi znamená pro žadatele o hypotéku?

V době koronavirové krize si klienti mohli u banky půjčit až 90 % hodnoty zastavované nemovitosti (LTV). DSTI neměl, podle doporučení ČNB, přesáhnout 50 % čistého měsíčního příjmu, ale záleželo na dané bance, jestli bude tento limit brát v potaz. Parametr DTI neměl na rozhodování o poskytnutí hypotečního úvěru vliv.

DSTI (Debt Service to Income) je poměr mezi úhrnem všech tvých měsíčních splátek (úvěrového zatížení) a tvým čistým měsíčním příjmem jakožto žadatele o úvěr.

DTI (Debt to Income) je poměru celkového zadlužení žadatele o úvěr vůči jeho čistému ročnímu příjmu.

Jednotlivé banky naopak podmínky pro hypotéky zpřísnily

Pro banky bylo uvolnění ze strany ČNB pouze doporučením, nikoliv nařízením, takže se každá k posuzování úvěrů mohla postavit podle svého uvážení. Většina se doporučením neřídila a naopak podmínky zpřísnila:

• Hypotéka s parametrem 90 % LTV skoro vymizela z nabídky. Většina bank měla v roce 2020 90% hypotéku škrtnutou z portfolia. Poskytovaly tedy hypotéky jen do 80 % LTV.
• Parametr DSTI zůstal povětšinou stejný – neposouval se nahoru. Dokonce zde byly i banky, které přistoupily ke zpřísnění podmínek – tedy počítaly s max. 40% možnou zaúvěrovaností klienta.
• Parametr DTI zůstal skoro u všech bank při posuzování také stejný.

Banky také začaly velmi „opatrně“ posuzovat jednotlivé obory zaměstnání a podnikání – některé přestaly financovat klienty s příjmy z gastronomie, hotelnictví, cestovního ruchu nebo ostatních momentálně „rizikových“ služeb, jako jsou například kadeřnice nebo kosmetičky. Tato omezení se dotkla například i příjmů z automobilového průmyslu, agenturních zaměstnanců nebo příjmů ze zahraničí.

Některé banky v souvislosti s koronavirovou krizí také zpřísnily pravidla pro prokazování příjmů – nestačí například být zaměstnán 3 měsíce jako doposud, ale je vyžadováno 6 měsíců. Případně je vyžadováno i daňové přiznání za rok 2019, i když nemuselo být ještě vůbec odevzdáno. Jiné banky se dokonce rozhodly přestat na přechodnou dobu poskytovat hypoteční úvěry úplně (jak na bydlení, tak americké hypotéky) až do odvolání.

Od 1. dubna 2022 platí nové nařízení ČNB. Banky mají v současné době povinnost kontrolovat parametry zadluženosti DSTI a DTI. Parametr DSTI nesmí být vyšší než 45 % (50 % pro žadatele mladší 36 let). Výše parametru DTI je stanovena na 8,5 (9,5 pro žadatele mladší 36 let). Zároveň banky nesmějí poskytovat úvěry s LTV vyšším než 80 % (90 % pro klienty mladší 36 let).

Jak vidíš, orientace na hypotečním trhu může být docela vědou a podmínky jednotlivých bank se značně liší. Proto jsem spustil přehledný online srovnávač hypoték, kde si hypotéku můžeš rovnou sjednat online. K ruce ti budou perfektně vyškolení specialisté, kteří s tebou celý proces projdou krok za krokem. Ušetříš spoustu času dohledáváním informací a především spoustu nervů.

Často se ptáte

• Je možné dostat 100% hypotéku?
  Zobrazit odpověď

  Hypotéku, ze které byste financovali celou hodnotu nemovitosti, dneska žádná banka nenabízí. Na základě nařízení České národní banky vám smějí poskytnout hypoteční úvěr maximálně na 90 % ceny nemovitosti. I to je ale spíš výjimečné a banky si tuto možnost většinou schovávají jen pro žadatele, kteří si kupují první bydlení. Standardem je úvěr, který pokryje 80 % částky, za kterou byt nebo dům kupujete.

  
• Co je LTV hypotéky?
  Zobrazit odpověď

  LTV je anglická zkratka pro Loan to value. Jde o poměr toho, jak velký úvěr si od banky vezmete a jaká je odhadní cena kupované nemovitosti. Standardně se vyjadřuje v procentech ceny nemovitosti. Pokud si tedy kupujete byt za 5 milionů Kč a banka vám na něj schválí hypotéku ve výši 4 miliony Kč, bude hodnota LTV 80 %. LTV je jedním z faktorů, které ve výsledku ovlivňují výši úrokové sazby.

  
• Co je to DTI a DSTI u hypotéky?
  Zobrazit odpověď

  DTI je zkratka pro anglické Debt To Income. Jde o poměr celkového úvěru a vašeho ročního příjmu. DSTI je pak zkratka anglického názvu Debt Service To Income. V tomto případě se jedná o poměr všech pravidelných splátek a výše příjmu. Součet všech splátek, které každý měsíc hradíte, nesmí přesáhnout 50 % vašeho měsíčního čistého příjmu.

  
• Můžu žádat o hypotéku, když pracuju na DPP nebo DPČ?
  Zobrazit odpověď

  Jestliže pracujete pouze na dohodu o provedení práce, případně na dohodu o pracovní činnosti, u banky toho většinou moc nezmůžete. Pomoct může, pokud na dohodu pracujete dlouhodobě nebo když ji máte podepsanou na nějakou dobu dopředu. Ani to ale nezaručí kladný výsledek.

  

Marek Švehla, 25 let, schválený úvěr i přes mnoho odmítnutí

Marek si chtěl sjednat hypotéku, ale 5 bank mu úvěr neschválilo. Obrátil se na Frenkeeho a povedlo se – jde o to vymyslet správný postup tak, aby banka pochopila správně všechny okolnosti klienta.