Dostanu hypotéku na nemovitost v dražbě, insolvenci nebo exekuci?

Dražba nemovitosti a hypotéka: Jak postupovat

V dražbě můžete narazit na skutečné poklady. Zpravidla se začíná dražit na úrovni 50–70 % odhadní ceny nemovitosti. V případě nedobrovolné dražby může být částka ještě mnohem nižší.

Poplatky

Před samotnou dražbou musíte zaplatit účastnický poplatek (dražební jistotu). Jedná se zhruba o částku 100 tis. Kč.

Pokud dražbu nevyhraješ, účastnický poplatek dostaneš zpátky. V opačném případě bude poplatek odečten z ceny nemovitosti.

Dražbu vyhraje dražitel s nejvyšší nabídkou. Následně musí složit rezervační poplatek a získá protokol o provedené dražbě, kde je uveden přesný termín, do kdy je nutné doplatit celkovou cenu nemovitosti.

Po skončení dražby můžete začít s vyřizováním hypotéky. Při tomto způsobu prodeje je zároveň nutné počítat s tím, že ne všechny banky nabízejí hypoteční úvěr pro tento typ nemovitosti.

Zvažuješ hypotéku na nemovitost v dražbě? Podívej se na video z hypoteční akademie, kde s hypoteční specialistkou Veronikou řešíme, jak postupovat a na co si dát pozor. Všechny díly najdeš ve Frenkeeho hypoteční akademii.

Dražba nemovitosti a hypotéka: Možnosti financování

Našli jste nemovitost svých snů, přihlásili jste se do dražby a tu jste vyhráli? Vydraženou nemovitost můžete uhradit těmito způsoby:

• Refundace vlastních zdrojů
• Americká hypotéka
• Předhypoteční úvěr

Refundace vlastních zdrojů

Refundace vlastních zdrojů, neboli zpětná hypotéka. 

Princip: Nemovitost nejprve zaplatíte z vlastních zdrojů a následně si tuto částku necháte proplatit bankou.

Výhody: Je možné získat zpět 100 % vložených nákladů. Ve výsledku tak vlastně získáte 100% hypotéku, kterou vám jinak žádná banka neposkytne.

Nevýhody: Banka důkladně zkoumá, na co jste peníze využili.

Americká hypotéka

Americká hypotéka, nebo také neúčelový hypoteční úvěr.

Princip: Bance ručíte nemovitostí. Výše úvěru se zpravidla pohybuje ve výši 70 % ceny nemovitosti. Úroková sazba bývá vyšší než u klasické účelové hypotéky.

Výhody: Banka neřeší, na co peníze chcete.

Nevýhody: Vyšší úroková sazba v porovnání s účelovou hypotékou.

Předhypoteční úvěr

Princip: Poskytuje se zpravidla na 24 měsíců. Banka vám nejprve schválí předhypoteční úvěr a v okamžiku, kdy je možné přepsat zástavní právo v katastru nemovitostí, se úvěr mění na klasickou hypotéku.

Výhody: Vhodné v situaci, kdy nemůžete předem poskytnout nemovitost do zástavy.

Nevýhody: Vyšší úroková sazba, po dobu předhypotečního úvěru se splácí pouze úroky.

Ale pozor! Pokud nemovitost ve výsledku vydražíš za vyšší částku, než jaká je výše předschváleného úvěru, banka ti již hypotéku nenavýší. Předem si tak udělej průzkum ceny nemovitostí, ať tě nic nepřekvapí.

Dražba nemovitosti: Na co si dát pozor

Při koupi nemovitosti z dražby musíte počítat s následujícím:

• Pokud nemovitost včas nezaplatíte, nevyhnete se pokutě. Zpravidla přijdete o rezervační poplatek, případně ještě doplatíte náklady spojené s neúspěšnou dražbou.
• Lhůta, do kdy musíte vydraženou nemovitost zaplatit, je velmi krátká. Většinou je to 1 měsíc. Za tak krátkou dobu ale není příliš reálné zařídit u banky klasický hypoteční úvěr. Řešením je například předhypoteční úvěr, který ovšem přináší vyšší úrokovou sazbu.
• Pokud nemáte jinou nemovitost do zástavy, banka vám pravděpodobně hypotéku neschválí. Předtím, než můžete dát nemovitost z dražby do zástavy bance, se musí nejprve očistit v katastru nemovitostí. Původní majitel tedy musí ze zápisu v katastru zcela zmizet. Tento krok se může dost protáhnout, protože majitelé těchto nemovitostí ve většině případů nespolupracují.
• U exekučního prodeje musíte doplatit veškeré exekuce za původního majitele.

Po doplacení exekucí začíná na katastru nemovitostí běžet ochranná lhůta ve výši 20 dnů, kdy se mohou přihlásit další věřitelé. Velká radost po vyhrané dražbě se tak snadno změní v mnoho bezesných nocí. Doplácení exekucí totiž může trvat nekonečně dlouho.

Nákup nemovitosti v exekuci

Nemovitosti s exekucí se neprodávají pouze v dražbách. Nákup můžete řešit také přímo s původním majitelem. Před nákupem vysněného bydlení je důležité vždy prověřit vybranou nemovitost i jejího vlastníka. Podrobné informace najdete v katastru nemovitostí a Centrální evidenci exekucí.

Každá informace z Centrální evidence exekucí je zpoplatněna částkou 60 Kč. Pokud se ti na původním majiteli něco nezdá, uděláš si lepší představu o celkové dlužné částce, a nemusíš ani sahat příliš hluboko do kapsy.

Při nákupu nemovitosti v exekuci postupujte následovně:

1. Zjistěte druh a výši veškerých exekucí. Ideální je kontaktovat přímo exekutora, který má případ na starosti.
2. S majitelem uzavřete smlouvu o smlouvě budoucí kupní. Součástí smlouvy musí být všechny dlužné částky. Ty po podpisu uhradíte exekutorovi, který případ řeší.
3. Po zaplacení dlužné částky získáte od exekutora písemné potvrzení o splacení dluhu.
4. S písemným potvrzením od exekutora navštivte katastrální úřad a požádejte o odstranění záznamů o exekuci z listu vlastnictví.
5. V okamžiku, kdy list vlastnictví neobsahuje žádné exekuce, můžete podepsat kupní smlouvu a následně zažádat o převod vlastnického práva v katastru nemovitostí. V této fázi můžete také začít s vyřizováním hypotečního úvěru.

Velkým rizikem jsou především nové exekuce, které se objeví po splacení původní dlužné částky. Veškeré dluhy totiž musíš za původního majitele uhradit ty. Pokud máš pocit, že by se mohly postupně objevit i další exekuce, je lepší najít jinou nemovitost a od nákupu odstoupit.

Hypotéka na nemovitost v insolvenci

Nákup a prodej nemovitostí v insolvenčním řízení se řídí zákonem č. 182/2006 Sb. o úpadku a způsobech jeho řešení. Nemovitost je v okamžiku prodeje zbavena všech exekucí a zástavních práv.

Žádost o hypotéku tak zpravidla mívá hladší průběh, protože převod zástavního práva banky do katastru nemovitostí vyřídíte bez zbytečných komplikací.

Ale pozor v momentě, kdy je nemovitost v insolvenci zatížena také věcným břemenem! Toho se zbavit nelze. Před nákupem si tak vždy prostuduj aktuální výpis listu vlastnictví z katastru nemovitostí, ať tě nic nepřekvapí.

Potřebujete poradit s hypotékou? Obraťte se na Frenkeeho hypoteční specialisty, kteří vám pomohou najít řešení přesně na míru.

Často se ptáte

• Jaké dokumenty je potřeba k hypotéce doložit?
  Zobrazit odpověď

  Banka po vás bude chtít dva doklady totožnosti, například občanku a cestovní pas. Připravte si také potvrzení o příjmech, případně poslední daňové přiznání. A samozřejmě taky doklady k zastavované nemovitosti.

  
• Je možné zastavenou nemovitost u hypotéky nahradit jinou?
  Zobrazit odpověď

  Během trvání hypotečního úvěru můžete kdykoliv vyměnit zastavenou nemovitost za jinou. Ta ale musí mít stejnou hodnotu, aby zůstal zachovaný poměr LTV, a všichni vlastníci se zástavou musí souhlasit. Pozor si dejte taky na dodatečné poplatky, které s výměnou souvisí. Je to hlavně dodatek ke smlouvě, poplatek na katastru nemovitostí, nový odhad ceny nemovitosti a nové pojištění.

  
• Je vždy nutné dodržet lhůtu pro zaplacení nemovitosti z dražby?
  Zobrazit odpověď

  Pokud máte problém včas zaplatit, zkuste se s organizátorem dražby domluvit na prodloužení lhůty.

  

Jana Mlčochová, 31 let, “oběhala” si vše sama

Jana vyhledala služby hypotečního poradce, který jí ale v podstatě jen dal nabídku na úrokovou sazbu úvěru. Odeslal propočet na banku a tím pro něj práce skončila, což není mezi poradci výjimkou. Jana si pak sama musela oběhat všechny dokumenty, detailně projít úvěrovou smlouvu a pohlídat si čerpání. Byla docela překvapená, když od známých zjistila, že takhle to běžně nechodí.