Hypotéka na dům a jak ji získat

Zařídit hypotéku s Frenkeem

Hypotéka na dům

Pokud se rozhodnete pořídit si dům, pravidla pro získání hypotéky jsou velmi podobná jako u koupě bytu. Na dům, který si vyhlédnete, se přijede podívat specialista a odhadne jeho cenu. Od té se bude následně odvíjet, jak velkou hypotéku dostanete. U banky můžete žádat většinou maximálně o 80 % ceny nemovitosti, ve výjimečných případech až o 90 %.

Odhadní cenu domu ovlivňuje spousta faktorů. Kromě skutečného stavu nemovitosti to bývá hlavně lokalita a standardní tržní ceny okolních staveb. Stejný dům v okolí Prahy tak bude mít vyšší odhadní cenu než úplně stejná nemovitost v jižních Čechách. Hodnotu domu může v očích odhadce snížit třeba věcné břemeno, které se na něj váže.

Něž vám banka úvěr schválí, bude ji zajímat zejména vaše bonita, tedy platební důvěryhodnost, a váš čistý měsíční příjem. Po vyřízení všech náležitostí dostanete od banky celou částku najednou.

Hypotéka na stavbu domu

Úplně jiná situace nastává v případě, že plánujete dům stavět. V takové situaci se způsob čerpání financí podobá hypotéce na rekonstrukci.

Výše úvěru se odvíjí od toho, jestli stavební pozemek už vlastníte, nebo ho teprve kupujete:

Pokud pozemek máte, doložíte bance list vlastnictví a nabývací titul k pozemku. LTV hypotéky – tedy poměr úvěru k hodnotě nemovitosti – bude nižší a pravděpodobně dosáhnete na lepší podmínky.
Jestliže si pozemek pořizujete na hypotéku, banka od vás bude potřebovat návrh kupní smlouvy. LTV hypotéky bude v tomto případě nejspíš vyšší, a podmínky tak o něco horší.

Pro schválení hypotéky na stavbu domu doložíte následující dokumenty:

projektová dokumentace stavby
územní souhlas a souhlas s provedením ohlášeného stavebního záměru
smlouva o stavbě domu – pokud objekt stavíte svépomocí, tato položka odpadá.
rozpočet a harmonogram stavby – dodá vám ho stavební firma, při stavbě svépomocí ho připravíte sami.

Hypotéku na stavbu nemovitosti na rozdíl od klasické hypotéky na bydlení čerpáte postupně na základě doložených faktur.

Hypotéka na stavbu domu svépomocí

Při stavbě svépomocí není možné bance doložit faktury za jednotlivé stavební práce. Pokud si tedy plánujete některé části dělat vlastnoručně, vyplatí se vám hypotéka bez dokládání faktur. V takovém případě počítejte s tím, že se u vás jednou za čas objeví pracovník banky, aby se přesvědčil, že stavba pokračuje podle plánu a nemovitost nabývá zamýšlené hodnoty.

Na co si dát pozor

Na stavbu domu včetně následné kolaudace máte jen 2 roky od chvíle, kdy od banky čerpáte první peníze. Až do kolaudace navíc měsíčně splácíte jen úroky. Výše jistiny – a s ní celkový dluh – se tak začíná zmenšovat až po oficiálním dokončení stavby.
Pokud kupujete dům už s tím, že ho budete upravovat, zažádejte si o hypotéku na dům a rekonstrukci rovnou. Ušetříte si starosti s budoucím navyšováním hypotéky a navíc na rekonstrukci získáte výhodnější úrok.

Často se ptáte

Co je LTV hypotéky?

Zobrazit odpověď
LTV je anglická zkratka pro Loan to value. Jde o poměr toho, jak velký úvěr si od banky vezmete a jaká je odhadní cena kupované nemovitosti. Standardně se vyjadřuje v procentech ceny nemovitosti. Pokud si tedy kupujete byt za 5 milionů Kč a banka vám na něj schválí hypotéku ve výši 4 miliony Kč, bude hodnota LTV 80 %. LTV je jedním z faktorů, které ve výsledku ovlivňují výši úrokové sazby.

Jaké jsou druhy hypoték?

Zobrazit odpověď
Hypotéky se v zásadě dělí na účelové a neúčelové – podle toho, jestli musíte bance dokládat, na co přesně peníze potřebujete. Nejčastější účelovou hypotékou je hypotéka na bydlení, se kterou financujete koupi nebo stavbu nemovitosti, rekonstrukci, případně refinancování vaší stávající hypotéky na bydlení. Dalším typem účelového úvěru je investiční hypotéka. O tu žádáte ve chvíli, kdy si chcete pořídit nemovitost na pronájem. Druhem neúčelového úvěru je americká hypotéka, díky které můžete financovat všechno ostatní. Její nevýhodou jsou vyšší úroky a nutnost zástavy nemovitosti.

Co je to vinkulace pojistného plnění hypotéky?

Zobrazit odpověď
Vinkulace pojistného plnění znamená, že banka si na sebe váže případné pojistné plnění, které by se na nemovitost vztahovalo. Tím si banka chrání své peníze pro případ, že by nemovitost byla z nějakého důvodu poškozená nebo zničená. Pojišťovna by tedy peníze vyplácela bance, ne vám. Opakem vinkulace je pak devinkulace – k té dochází, jakmile úvěr bance splatíte.

Jak přesně banka kontroluje postup stavby nemovitosti u hypotéky?

Zobrazit odpověď
Banka většinou požaduje, abyste jí 2x–3x během stavby doložili, jak práce pokračují. Kontroluje tak, jestli nemovitost zvyšuje svou hodnotu podle původního plánu a jestli jsou tedy peníze investované, jak mají. Běžně stačí, když před každým čerpáním peněz doložíte fotografie stavby, případně protokol o jejím průběhu. Banka má kromě toho právo poslat svého zaměstnance, aby stavbu zkontroloval přímo na místě.

Miroslav Novák, 34 let, neodpovídající hodnota stavby

Při výstavbě rodinného domu financovaného hypotékou si Mirek nevšiml podmínek čerpání. Dostal se pak do potíží, když chtěl čerpat prostavěnou částku. Bohužel narazil na to, že hodnota nemovitosti neodpovídala, a banka proto požadovanou částku neuvolnila.