Stavební materiál zdražuje a hypotéka na stavbu nemusí pokrýt náklady: Co s tím?

Ceny stavebních materiálu se v letošním roce dostávají na rekordní maximum. To dělá vrásky na čele nejen developerům, ale především lidem, kteří si v bance sjednali hypotéku na dům nebo hypotéku na rekonstrukci.

Jak tedy nepříjemnou situaci nejlépe vyřešit? Pokud nemáte naspořené peníze na horší časy, máte celkem 4 možnosti:

• Navýšení hypotéky
• Refinancování hypotéky
• Sjednání nové hypotéky
• Jiný typ úvěru

Navýšení hypotéky

Prvním možným řešením je zažádat o navýšení stávající hypotéky na stavbu. Banky si samozřejmě uvědomují současnou nelehkou situaci, a snaží se vyjít klientům vstříc. Počítejte ale s tím, že posuzují každou žádost individuálně. O úspěchu rozhoduje především bonita klienta a hodnota nemovitosti, na kterou má banka zástavní právo.

Pokud ti banka poskytla stávající hypotéku na 80 nebo 90 % odhadní ceny nemovitosti, s navýšením bude pravděpodobně problém. Řešením může být zástavní právo na další nemovitost.

Refinancování hypotéky

Další možným řešením je refinancování hypotéky na stavbu, ke kterému lze bezplatně přistoupit v okamžiku výročí fixace úrokové sazby.

Úrokovou sazbu lze zafixovat na 1 rok i 20 let. Záleží na nabídce zvolené banky. Klienti nejčastěji volí fixaci hypotéky na 5 až 7 let. V případě narůstající ceny materiálů se samozřejmě kratší fixace zpětně jeví jako ideální řešení.

O navýšení hypotéky při refinancování můžete požádat v původní bance, ale lze oslovit i konkurenci. Základní podmínkou je dostatečná hodnota nemovitosti v zástavě. V případě, že banka žádost schválí, vlastně splácíte původní hypoteční úvěr prostřednictvím nové hypotéky.

Sjednání nové hypotéky

V případě, že se rozhodnete získat druhou hypotéku na stavbu, musíte počítat s tím, že banka bude opět posuzovat vaši bonitu, aktuální finanční situaci a důležitou roli hraje samozřejmě i věk žadatele o úvěr.

Plusem při posuzování žádosti může být skutečnost, že stávající hypotéku včas splácíte.

Chceš stoupající ceny materiálů vyřešit prostřednictvím nového hypotečního úvěru? Moji hypoteční experti pro tebe během chvilky připraví nezávaznou kalkulaci.

Navýšení hypotéky, refinancování hypotéky, nová hypotéka: Možné problémy

V souvislosti s hypotékami je nutné počítat hned se 2 překážkami:

• Důkladné zkoumání finančních možností klienta. Banky, mimo bonity klienta a dalších parametrů, posuzují i ukazatele DSTI (Debt Service To Income) a DTI (Debt To Income). Tyto parametry dávají jasnou představu o zadluženosti klienta. Nařízení o výši těchto ukazatelů vydává ČNB.

Od 1. dubna 2022 platí nové nařízení ČNB, které stanovuje, že hodnota ukazatele DSTI nesmí přesáhnout 45 % čistého měsíčního příjmu (u žadatelů o úvěr mladších 36 let je to 50 %). Hodnota ukazatele DTI nesmí překročit hodnotu 8,5. U osob mladších 36 let mohou v bance schválit hypotéku i v případě, že je ukazatel DTI na úrovni 9,5násobku čistého ročního příjmu.

• Očekávaný nárůst úrokových sazeb. ČNB na konci září zvýšila úrokové sazby na 1,5 %. Některé banky již upravily výši úrokových sazeb, od dalších se to dá v nejbližší době očekávat. S žádostí o novou hypotéku tak raději neotálejte.

Zjisti více o tom, jak funguje hypotéka, jaké dokumenty potřebuješ k jejímu vyřízení a jak dlouho trvá vyřízení hypotéky. Všechny potřebné informace najdeš v mých dalších článcích.

Jiný typ úvěru místo hypotéky na stavbu

Kromě hypotéky můžete problém vyřešit také prostřednictvím úvěru ze stavebního spoření a spotřebitelského úvěru. Velkou výhodou těchto typů půjček je skutečnost, že nemusíte ručit nemovitostí. Počítejte ale s tím, že se každá půjčka objeví v Bankovním registru klientských informací (BRKI).

Úvěr ze stavebního spoření na stavbu

Tento úvěr lze využít pouze k financování bytových potřeb. Nevýhodou je výrazně vyšší úroková sazba, než je tomu u hypotéky na stavbu. Podmínkou pro tento typ úvěru je stavební spoření.

Spotřebitelský úvěr na stavbu

Poslední možností je spotřebitelský úvěr, který můžete využít na cokoliv. Hodí se především pro situaci, kdy potřebujete půjčit nižší částku. Velkým negativem jsou i v tomto případě vysoké úrokové sazby. Za úvěr si tedy značně připlatíte.

Rada na závěr

Před aktuální situací na trhu se stavebninami se můžete částečně pojistit již před uzavřením původní hypotéky. Rostoucí ceny materiálů banky zpravidla řeší tak, že žadatelům o úvěr umožňují uzavřít hypotéku na stavbu o 20 % vyšší, než je doložený rozpočet. Pokud tuto částku nevyčerpáte, banka po vás nebude požadovat žádný poplatek.

Je ale nutné dodat, že ani tato rezerva v současné chvíli nepokryje rozdíl v cenách. Některé stavebniny se totiž dnes prodávají až o 100 % dráž.

Často se ptáte

• Chci žádat o navýšení hypotéky. Co to obnáší?
  Zobrazit odpověď

  Pokud koupíte nemovitost a po čase se rozhodnete, že ji chcete ještě zrekonstruovat, máte možnost požádat o navýšení hypotéky, ze kterého stavební úpravy zaplatíte. Počítejte ale s tím, že tím vznikne v podstatě o nový úvěr a proces se neliší od klasické žádosti o novou hypotéku. Zase bude posuzována vaše bonita v čase sjednávání navýšeného úvěru. 

  
• Co je to fixace hypotéky?
  Zobrazit odpověď

  Fixace v oblasti hypoték vyznačuje období, během kterého se vám nemění úroková sazba. Když si zvolíte fixaci například na 5 let, celou tuto dobu platíte stejné úroky bez ohledu na to, jak se hypoteční trh mění. Než si s bankou sjednáte období fixace, je dobré sledovat předpokládaný vývoj úrokových sazeb. Pokud totiž budou klesat, příliš dlouhá fixace se vám nevyplatí. Když budou naopak sazby stoupat, díky fixaci ušetříte. V závislosti na době fixace se ale taky mění úroková sazba, takže je dobré si dopředu všechno pořádně spočítat.

  
• Je možné zastavenou nemovitost u hypotéky nahradit jinou?
  Zobrazit odpověď

  Během trvání hypotečního úvěru můžete kdykoliv vyměnit zastavenou nemovitost za jinou. Ta ale musí mít stejnou hodnotu, aby zůstal zachovaný poměr LTV, a všichni vlastníci se zástavou musí souhlasit. Pozor si dejte taky na dodatečné poplatky, které s výměnou souvisí. Je to hlavně dodatek ke smlouvě, poplatek na katastru nemovitostí, nový odhad ceny nemovitosti a nové pojištění.

  

Miroslav Novák, 34 let, neodpovídající hodnota stavby

Při výstavbě rodinného domu financovaného hypotékou si Mirek nevšiml podmínek čerpání. Dostal se pak do potíží, když chtěl čerpat prostavěnou částku. Bohužel narazil na to, že hodnota nemovitosti neodpovídala, a banka proto požadovanou částku neuvolnila.